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地产股“破净” 机会在龙头

时间:2018-06-14 13:35来源:股市分析 作者:财经在线 点击:

今年以来,A股破净股数量不断攀升。据数据统计,截至6月5日,A股市场共有115只股票破净,是2016年“熔断”时期破净股数量(53只)的2倍多。对比2005-2006年、2008年、2013-2014年A股市场均出现超过200只破净股后,破净个股出现上涨潮,涨幅最少的也达到50%以上的情况。目前破净股数量虽然未触及200只的“上涨起跑线”,但在破净股中淘金的声音已经响起。

《红周刊》记者梳理发现,在当前的破净股中,银行和地产是破净高发地。对于地产股,职业投资人向《红周刊》表示,要锁定行业龙头,不能被破净造成的价值低估假象所蒙蔽。

“破净”股暗藏“价值陷阱”

破净地产股大多是区域性中小房企,因为这些企业核心竞争力不足,破净不代表抄底机会。

目前,破净地产股共11只。其中,信达地产的市净率仅为0.71倍,福星股份、北京城建、世茂股份的市净率也均低于0.8倍。(见表1)

地产股“破净” 机会在龙头

这些地产股中有些是“破净专业户”。资料显示,信达地产、福星股份、北京城建等股票此前都曾出现过“破净”或者连续多年“破净”的情况。对此,雪球私募工厂西蒙战略基金经理@西蒙蒙斯的多认为,地产股破净肯定是有其内在原因的,公司管理落后、企业自身缺乏成长性都有可能会形成股票长期破净的尴尬局面。他对《红周刊》记者表示:“11只破净股大多都是区域性中小房企,企业核心竞争力不足,缺乏品牌效应。随着调控趋严、地价上涨,房地产行业的竞争日渐白热化,行业整体的利润率长期来看一定是下降的,很难再维持此前30%-40%毛利率、15%净利率的高盈利水平,以房地产行业强者恒强的发展态势,不具备竞争力的房企只能面临被淘汰的结局。”

地产专家、知名博主@释老毛也指出,“破净”对于房地产行业来说是一件很正常的事情,相比上百家上市房地产公司来说,地产破净股目前仅有11只而已。“不被市场看好也的确都有公司自身的原因,尤其是一些本地化房企多年来一直在吃老本,不思进取,对于这样的企业,破净不一定就意味着有抄底的机会。”

“通常来说,市净率越低的股票其估值越便宜,但在具体操作的过程中,市净率有时反而会被视为反向指标。”@西蒙蒙斯的多表示,地产龙头碧桂园2017年实现销售收入5500亿元,2018年的销售目标保底是8000亿元,按照上述销售目标及碧桂园稳定的毛利水平,今年对应的前瞻性市盈率(按当年预期销售带来的实际净利润所预测的市盈率)也就是5倍左右,前瞻性市盈率较静态市盈率快速下降。“但对于那些没有确定性业绩支撑的破净公司来说,一旦遭遇业绩滑坡,本来就不低的市盈率反而变得更高了。”

《红周刊》记者梳理发现,上述11只破净地产股的市净率虽然很低,但其市盈率都不算低。其中,*ST新城、美好置业两只股票的市盈率(TTM)甚至超过了碧桂园。(见表2)

“因此,没有业绩支撑的低市净率股票可能暗藏价值陷阱。”@西蒙蒙斯的多接受《红周刊》采访时表示,碧桂园、新城发展控股、中国奥园等不少香港内房股今年以来股价表现坚挺,而新城发展控股和中国奥园的市净率也都达到了2.9倍和1.5倍——市净率越高的地产股反而表现越好,市净率越低的地产股表现反而越差。

在@释老毛看来,房地产的确很难笼统地用市净率估值,因为这项指标有可能是失真的。“对房地产企业来说,库存中占比最大部分是土地储备,有些公司针对土地储备使用成本法记账,多年以后,土地储备的价值有所增长,但企业在账面上还是以当时的买入成本计算土地价值,在这种情况下,公司价值可能会被大幅低估;同样,有些公司由于拥有的地块质量较差,用市净率估值,公司价值可能会被高估,导致估值有失公允。”他认为,相对而言,NAV(资产净值)可以算是较为主流的房地产行业估值方法。

破净公司们的“苦衷”

具体到破净地产个股,有的是跟不上市场节奏进而出现各种问题,有的是因为激进策略使得自身身陷囹圄。

在破净的背后,个股遭“低估”的原因完全不同。温莎资本首席研究员熊琦介绍说,以北京城建为例,该公司早期能够通过北京国资委拿到很多廉价、优质的土地,但在拿地规则改为公开挂牌招标之后,优质的土地资源就开始被万科、保利、金地等龙头企业所掌握。为了摆脱困局,北京城建也做过相应的尝试。“首先,北京城建选择走出北京,到周边地区进行布局,但是缺少了北京国资委的庇护,北京城建异地拿地并不顺利。因此,北京城建就将主要精力转向了棚改项目,但北京城建目前在棚改项目上还是遇到了大问题。”熊琦对《红周刊》记者表示,对于棚改项目来说,平整土地、迁出住户、项目施工等一系列前期工程需要100多亿元的资金支持,而这都需要公司自行垫付。“为了解决资金问题,北京城建只能选择发行债券,然而在当前的市场环境中发债又比较困难的,而且还容易出现债务违约。所以在我看来,像北京城建这样的公司,目前并没有太多的投资机会。”

以北京城建为代表的房企破净在很大程度上是由经营层面的问题导致的,有些则是因为商业模式所决定的。@释老毛对《红周刊》记者表示,以金融街在内的很多主营商业地产业务的房企估值通常都不高。由于商业地产公司一般都自持物业,虽然出租所得利润较为稳定,但相较于开发销售业务的周转率不高、现金回款较慢、ROE也普遍偏低。“而且,部分房企为修饰报表,自持物业都不是以成本法记账而是以公允价值法记账,导致账面价值虚高。例如,以新鸿基为代表的香港很多老牌地产公司的股价长期都是低于净资产价格,就是因为香港地产公司的很多资产也都是只租不卖,且以公允价值记账。”

“还有一种破净的原因主要由于公司经营策略上的激进导致市场情绪悲观,其中既有风险也有机会,信达地产就是其中典型。”@释老毛指出,2015年左右,信达地产通过中国信达以加杠杆的方式高价拍下了很多地王,实际上,由于房地产的强周期性特征,在整个行业气氛火热的时候加杠杆拿地,风险敞口会比较大。“买错一块地王有可能好几年翻不了身,就像北辰实业在2007年在长沙拍得的一块地王,随后就接连遭遇金融危机和地产调控的打击直接被套牢。”

(责任编辑:admin)
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